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房企融資水龍頭擰緊 樓市加速去杠桿

2018-01-19 986 來源網絡

熱點城市房貸利率優惠減少、公司債發行收緊、私募資管產品被嚴控等,近期一系列跡象顯示,房企融資“水龍頭”正被擰緊。有機構預言,中小房企流動性危機或在下半年浮現。

業內人士表示,杠桿率過高的激進型房企、融資渠道少的邊緣型房企將是資金鏈風險爆發的重災區。在“去杠桿”背景下,投機資金將被擠出,行業集中度有望進一步提升,房企拿地將更為謹慎。

“去杠桿”進行時 房企融資不斷收緊

去年,因大部分房企銷售業績良好、融資渠道暢通,房企融資成本顯著下降。同時,“不差錢”的房企也創造出不少“地王”。國家統計局數據顯示,2016年,房地產開發企業到位資金144214億元,比上年增長15.2%。

用益信托工作室數據顯示,2016年全年按產品發行日期統計,投資房地產類集合信托產品共有843個,規模總計26583677萬元,平均年收益率為7.3%,平均年限1.77年。

不過,今年2月以來,截至20日,投資房地產類集合信托產品出現明顯的快速下降趨勢,共計僅10個,規模總計158780萬元,平均年收益率為6.85%,平均年限1.82年。

此外,隨著去年各大房企公司債井噴式爆發,監管部門出臺了一系列政策以收緊公司債,控制債務規模。比如,滬深交易所接連發布《關于試行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》。

中原地產研究中心數據顯示,今年1月,全國房企包括私募債、公司債、中期票據等在內的融資合計僅為133.08億元,延續去年四季度以來的低迷態勢。相比2016年1月同期降幅達92%。同時,融資成本出現顯著上升。

公司債方面,除金隅股份此前收到證監會《關于核準北京金隅股份有限公司向合格投資者公開發行公司債券的批復》以外,Wind統計顯示,去年11月以來,未有上市房企發行公司債。而去年10月還有10家上市房企共發行114.3億元規模的公司債。

用益信托首席研究員李陽表示:“房地產企業發債力度已經減弱,說明整個外部環境,包括監管環境,銀行、金融、債券方面都出現全面收緊。”

Wind統計顯示,截至上市房企去年三季報,房地產業整體資產負債率達77.6%,個別房企負債率甚至超85%。

不僅房企杠桿率過高,此前居民杠桿率也出現快速上升。不過,當下居民杠桿率已回轉向下。北京大學國家發展研究院教授宋國青表示:“房地產市場對于限購政策 的反應很快。”住戶貸款增量在2016年10月同比增長率為159.2%,但今年1月已降至21.9%。季調后顯示的居民消費貸款增量也出現快速下降,增 量同比增長率可能很快降到很低水平甚至為負數。

對于央行公布的今年1月金融數據中房貸再創新高,申萬宏源首席宏觀分析師李慧勇表示,這一方面反映地產銷售數據滯后;另一方面則表明與2016年房貸受限,2017年初額度調整后房貸集中發放有關。

“防風險”任務重 警惕償債危機

“房企負債率過高,過度依賴融資蘊含潛在金融風險。”有業內人士表示,房企從拿地到交付少則需要三年左右,若此時遇上銷售滑坡等問題,評級不好的房企可能就會出現資金鏈斷裂。

民生銀行研究院院長黃劍輝表示,房地產企業融資渠道正在收窄,或面臨流動性問題。未來一旦資金鏈斷裂風險爆發,將對銀行業造成致命打擊。應深入分析不同區 域房地產信貸風險的具體情況,加強名單制管理,限制進入潛在風險暴露的各類問題房企,以及在房價快速上漲期的地王項目。

值得注意的是,日前在上海市金山區三塊宅地拍賣中,同潤集團由于競拍價格超過自有資金而直接被取消競拍資格。

中金標準數據總經理郝文嘉認為,在本輪樓市調整中,較危險的兩類企業分別是杠桿率過高的激進型企業和融資門路少的邊緣型企業。房企應審慎判斷市場形勢,中 小型房企應主動尋求與大企業合作,增強抗風險能力。此外,可適時降價促銷,加速回款。今年房價將維持穩中略降態勢,成交量可能出現前低后高。

Orient Capital日前發布的研究報告表示,房企將于2017年下半年至2018年初迎來償債高峰,僅到期公司債一項預計達5440億元人民幣。這意味著,中小型房企將不得不面對一場潛在的流動性危機。

個人信貸方面,黃劍輝認為:“房地產信貸風險正處于上升期,應強化個人住房貸款交易的真實性調查,嚴格審查購房人首付款資金來源及其償債能力,加強房地產抵押估值管理。”

央行2016年第四季度中國貨幣政策執行報告表示,下一階段,要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自主購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房。更 為重要的是,從完善財稅制度、改進土地占補平衡等方面入手,從供給端解決房地產供需錯配問題,構建房地產市場健康發展的長效機制。

“擠泡沫”穩步行 土地成交溢價率降低

在樓市調控政策不斷收緊下,近期商品住宅成交面積環比出現顯著下降。中原地產監測的 40個城市數據顯示,今年1月商品住宅成交面積環比大幅下降35%,與去年月均值相比,降幅達42%,但與去年春節所在月份相比,上升21%。此外,各線 城市有所分化,一線城市下降17%,二線、三四線城市則分別上升24%和33%。

從土地市場看,1月以來,全國整體土地市場在政策調控下 有所降溫。單宗成交10億元以上地塊合計50宗,但在超10億元的地塊中溢價率超100%的僅有16宗,這些高溢價地塊主要分布在合肥、杭州、南昌和南 京,其他大部分熱點城市土地成交溢價率已明顯降低,如上海、武漢等城市溢價率均明顯低于2016年平均水平。

在華融證券股份有限公司首席經濟學家伍戈看來,過去十多年,房地產市場基本上以三年為一周期。這是由于土地長效機制等深層次問題未被觸及,房價一旦上漲,調控政策就開始收緊。但收緊后房地產價格繼續抬升,且每次收緊后,抬升速度遠超之前。

同時,一線城市房價本身對全國有較強的示范效應。中信證券分析師陳聰預計,今年3月房地產市場復蘇的可能性較大,但部分城市房價過高,若此時房價上漲,無疑會增加調控的可能性。

“高房價的原因在于實行土地管制,城鎮住宅建設用地供給不足。”中金公司首席經濟學家梁紅認為,通過對2015年8.7萬億元商品房銷售額的分解可大致估 計,稅收和土地出讓金占城鎮房價的六成到七成,構成開發商的建筑成本。而經濟增長逐步企穩及政策鼓勵城鎮化,使得土地需求上升。若不增加供給,需求與供給 的不協調將會拉升房價,而高房價又將傳導至租金、人工成本從而推動通脹。

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